يركز المطور العقاري عادة على رخصة البناء والمخططات والتمويل والتسويق، ثم يكتشف متأخرًا أن مشروعه يحتاج متطلبات بيئية لم تدخل في جدوله الزمني. والقاعدة: كلما كبر المشروع وتعددت وحداته وخدماته، زادت أهمية الملف البيئي فيه، من التصنيف قبل التصميم، إلى إدارة موقع البناء، إلى إدارة المجمع بعد التسليم. هذا المقال دليل للمطور العقاري عن المتطلبات البيئية لمشاريع الفلل والمجمعات السكنية وفق لوائح نظام البيئة ونظام إدارة النفايات.
الفيلا الفردية ومشروع التطوير: الفرق
- الفيلا الفردية: تمر برخصة البناء البلدية، والتزاماتها البيئية تتركز في إدارة موقع البناء: الغبار، والضوضاء، ونقل المخلفات إلى المواقع المعتمدة.
- مشاريع التطوير والمجمعات السكنية: مشاريع إنشائية واسعة بشبكات طرق وخدمات، وقد يكون لها محطة معالجة صرف أو مرافق تجارية. وهنا تنطبق اللائحة التنفيذية للتصاريح البيئية على كل نشاط يُتوقع أن يكون له أثر بيئي، ويحدد المركز الوطني للرقابة على الالتزام البيئي الفئة والمتطلبات بعد مراجعة استمارة التصنيف.
متى يبدأ الملف البيئي للمجمع؟
قبل أي أعمال إنشائية، لأن التصريح البيئي للإنشاء يُطلب قبل البدء بالتنفيذ. والأفضل إدراج التقييم البيئي في مرحلة دراسة الجدوى والتصميم الأولي كما توجه اللائحة، فبعض الملاحظات أسهل حلًا على الورق منها بعد التنفيذ: موقع محطة المعالجة، وتصريف الأمطار، وغرف النفايات ومسار شاحناتها، والمسافة من المستقبلات الحساسة. والمشروع الواقع ضمن نطاق منطقة حساسة بيئيًا أو على بعد 500 متر أو أقل منها يلزمه دراسة مفصلة لتقييم الأثر البيئي.
خطأ شائع: تجزئة المشروع
تقسيم المشروع إلى مراحل صغيرة وتقديم كل مرحلة كأنها مشروع مستقل لتخفيض فئته البيئية يعطي المركز حق عدم قبول الدراسة أو إلغاء موافقة سابقة، وفق المادة التاسعة من اللائحة. يُقيَّم المشروع كاملًا من البداية، ثم يُنفذ على مراحل إن شئت. وتذكر أن صلاحية تصريح الإنشاء ثلاث سنوات، ويجوز تمديدها سنتين للمشاريع الكبيرة إذا ضُمّن طلب التمديد في دراسة تقييم الأثر.
مرحلة التنفيذ: موقع البناء
- الغبار: تلزم المادة السابعة من اللائحة التنفيذية لجودة الهواء من يقوم بأعمال الحفر أو البناء أو الهدم أو نقل المخلفات بتغطية المواد القابلة للتطاير أو رشها، واستخدام وسائط نقل تمنع انبعاث الغبار، وتثبيت مسارات النقل.
- الضوضاء: تسمح اللائحة التنفيذية للضوضاء بتجاوز حدود المنطقة أثناء أعمال البناء فقط من السابعة صباحًا إلى السادسة مساءً، وبزيادة أقصاها 10 ديسيبل للأعمال حتى 2.5 ساعة، و5 للأعمال من 2.5 إلى 8 ساعات، ولا زيادة لما يتجاوز 8 ساعات. وما عدا ذلك يحتاج تصريحًا من المركز.
- مخلفات البناء والهدم: فصلها وتجميعها ونقلها عبر جهات مرخصة من المركز الوطني لإدارة النفايات إلى مواقع معتمدة، مع وثيقة لكل نقلة.
- المواد الخطرة: تخزين الوقود والزيوت والدهانات على أسطح تمنع التسرب.
- خطة الإدارة البيئية للموقع: يطبقها المقاول ويوثق تطبيقها.
مرحلة التشغيل: المجمع بعد التسليم
- إدارة النفايات: تنص المادة الثانية عشرة من نظام إدارة النفايات على أن المجمعات السكنية والتجارية تتعاقد مع مقدم خدمة مرخص له. ويُحسم في التصميم حجم غرف النفايات ومواقعها ومسار الجمع.
- محطة معالجة الصرف إن وُجدت: تشغيلها وصيانتها ومراقبة جودة المياه المعالجة، وتسليم الحمأة لناقل مرخص. وإلقاء مياه الصرف غير المعالجة في أي وسط بيئي من المخالفات التي تنظرها المحكمة المختصة.
- المرافق التجارية داخل المجمع: مطاعم ومغاسل ومحطات وقود قد تحتاج تصاريح خاصة بها.
- الضوضاء من المعدات: المولدات ومضخات المحطة وأبراج التبريد قرب الفلل؛ حدود المناطق السكنية منخفضة الكثافة 50 ديسيبل نهارًا و40 ليلًا.
قائمة تحقق للمطور العقاري
- تصنيف المشروع بيئيًا في مرحلة دراسة الجدوى، قبل اعتماد التصميم.
- مراجعة المسافة من المستقبلات والمناطق الحساسة.
- تحديد موقع محطة المعالجة ووجهة المياه المعالجة إن وُجدت.
- تصميم غرف النفايات ومسار الجمع.
- التصريح البيئي للإنشاء قبل بدء الأعمال.
- خطة إدارة بيئية للموقع مضمنة في عقد المقاول.
- عقد مع مقدم خدمة نفايات مرخص للتشغيل.
أسئلة شائعة عن المتطلبات البيئية للمجمعات السكنية
هل يحتاج كل مشروع فلل تصريحًا بيئيًا؟
يحدد ذلك المركز الوطني للرقابة على الالتزام البيئي بعد التصنيف، حسب حجم المشروع وخدماته وموقعه. والمشاريع الواسعة بخدمات ومرافق أقرب إلى الخضوع للتصريح.
من المسؤول عن الالتزام البيئي في موقع البناء، المالك أم المقاول؟
التصريح باسم المالك، والمقاول ينفذ الاشتراطات في الموقع. لذلك تُكتب الالتزامات البيئية صراحة في عقد المقاولة.
ماذا لو انتهى تصريح الإنشاء قبل بدء التنفيذ؟
يلزم طلب تصريح جديد ومقابل مالي جديد، ولا يُسترد المقابل المدفوع، لذلك يُنسق موعد التصريح مع جدول التنفيذ.
هل التعاقد مع ناقل نفايات مرخص إلزامي للمجمع؟
نعم، نظام إدارة النفايات يلزم المجمعات السكنية والتجارية بالتعاقد مع مقدم خدمة مرخص له.
كيف تساعدك اباك جرين
لأننا الذراع البيئي لاباك للاستشارات الهندسية، نجمع لك في ملف واحد: رخصة البناء والمخططات، والتصريح البيئي، وخطة الإدارة البيئية للموقع، وخطة إدارة النفايات والمحطة للمجمع بعد التشغيل. تواصل معنا بشأن مشروعك السكني.
